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商业地产凝聚商气开发商经营者联手是成功动

2018-12-07 01:00:17

商业地产凝聚商气 开发商经营者联手是成功动力联商

商业地产在北京的发展历程并不长,却已然遭遇了一些困境,其中的矛盾就是商铺有余商气不足,以至于一些商铺租售两难。前些天,北京媒体又爆出了“潘石屹300万元买奶粉”的消息,症结也恰恰在于商铺的商气难以凝聚。 可以肯定的是,靠规模开发、热门地带已经不足以扬起商业地产的风帆。业内人士一致认为,开发商、经营者的前期联手是成功的动力,对周边地区的详细开发和准确定位则是避免盲目开发的疫苗。 ■商业和地产在开发初期牵手 早在2003年,地产大鳄+商业巨头就已经成为商业地产的一种开发模式,引起了众多企业的关注。然而时至今日,商业和地产的真正联手仍未完全实现。不少开发商仍是凭借前期的设计构想盖楼,为了回流资金又快速卖出去,之后能否吸引广大消费者就是投资客和经营者的事了。 目前在业内达成共识的一点是,开发商是开发地产的,商业方面是的外行,外行人做内行事,难免要吃亏摔跟头。因此,一些开发商开始提出,在先期开发建设过程中,经营公司和物业公司就应该介入,使楼盘的建筑设计更符合商业运营的要求。北京某商铺写字楼在开发初期忽略了经营公司和未来的合作伙伴,待外立面都已经做好、招商工作全面展开时,才发现本来适合做超市的一层,由于整体布局不合理,不能满足有投资兴趣的超市的要求,只得改了又改,时间和金钱上的成本都浪费不少。 经营者的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性,更重要的是对周边业态的考察,也就是对未来经营前景的准确判断。在北京的王府井、西单、中关村、CBD等商业聚集区,不缺商业,后来者要想挣钱,只能瞅准有需求的空白点,这就要靠具有丰富商业经营经验的人来掌舵。 一位业内人士称,一些做过住宅的开发商自认为经验丰富,难免胆大而心不细,想当然的投资商业地产,不屑与经营者进行前期合作,即便商铺顺利卖出,前景也不会好,终影响的是开发商的声誉。 ■人气为关键 北京富力城房地产开发有限公司的销售策划部副经理关卓鹏表示,凝聚商气的前提是凝聚人气。他认为,不冒风险的商业模式是以人的需求为准,这也是现实的,因为人是商业兴旺关键的保障。如果周边居民很多,又缺乏同质性的商业供给,这一地段必然会成为热门。 华润万家华北部企发部市场开发主管孙立杰表示,华润超市在选址时比较重视竞争对手,一般会选择比较独立的小区,人口达到一定数量就可以考虑进驻。据了解,各大超市在选址方面一般都比较挑剔,而周边是否有需求则是他们考虑的重点。 一位业内人士表示,建外SOHO商业部分的设计很别致,也受到了很多人的欣赏,之所以遭遇困境,与前期的定位和设计无关,而是因为它住宅部分尚未完全入住,无法保证一定的顾客数量,也就是人气还没聚起来。对于一个相对封闭的商业街来说,没有住宅的保证,就无法顺利运营。 ■热门地区不热门 目前,北京几大商圈都面临饱和,王府井、中关村都传来了“过剩”的声音,而发展势头不减的CBD商圈内,一些已建成和正在建设的商业项目也嗅到了危险的味道。一位已进驻CBD商圈的业内人士表示,商业氛围、人流、消费需求、市政设施都存在着一定的欠缺,在这种情况下,商业地产的开发仍然如火如荼,让人不得不担心这个区域的商业前景。 热门地区有着先天的优势。对于商业地产来说,选址是位的。据业内人士介绍,现在北京的商业发展模式大体来说有两种,一种是在较为偏远的地带建设大型ShoppingMal,用规模来吸引消费者,虽然在美国很流行,但在北京的运营却不甚成功,原因在于消费者没有这样的消费习惯;第二种就是众多商业集中在传统商业街区,用集团优势争取消费者,如王府井、西单。因此,热门地区对于商业地产的开发者有着特殊的魅力。 然而,热门地区不一定永远热门,这些人满为患的地带趋近饱和。越来越多的开发商开始将目光着眼于缺乏商业的地区。这些地区往往消费需求比较大,商业相对匮乏,交通比较便利。在很多楼书中,都可以看到“弥补地区空白”的字眼。当然,在这类地区开发商业地产,也要瞅准对象,例如中低收入的居民区里,受欢迎的肯定是超市,而百货则难有立足之地。 ■业态组合规避风险 东方集团股份有限公司的市场总监鲁炳全认为,业态组合指的是开发商是不是有原则的去推动物业市场化,一个有的开发商应该明确地告诉投资者其业态组成及比例。 另一位开发商则表示,前期规划业态是商业地产成功操作的基础,只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营、自己拆自己的台。 关卓鹏表示,保证业态组合的手段很多,不仅仅靠强制规定那块区域做什么。比如40平米只能做中低档餐饮,餐饮则需要更大的面积,通过提供不同面积的商铺,无形中就限定了经营者的规模和档次,避免了“撞车”。一些开发商抱怨说,虽然前期进行了业态的设计,但是招商时变数很大,不是想招谁来谁就能来。一位业内人士批驳说,如果无法按照前期规划招商,只能说明这个规划是不合理的。真正的投资客有着丰富的投资经验,能判断出某种规划是否能在特定区域内讨好。 (消息来源:北京青年报 康维)

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